Mülkiyet sorunlarının çözümü ve son yıllarda yaşanan deprem ve sel gibi doğal afetlerden sonra kentsel dönüşüm çalışmaları ve tartışmaları daha da sıklaştı. Özelikle İstanbul’un bazı bölgelerinde kentsel dönüşüm adı altında birçok proje başladı. Bazı bölgelerde ise hak sahipleri ile kentsel dönüşüm projelerini uygulayan firmalar arasında yaşanan bir takım anlaşmazlıklar var. Kentsel dönüşüm konusunda bilinen ve bilinmeyen birçok nokta var. İyi bir kentsel dönüşüm projesi nasıl yapılmalı? Kentsel dönüşüm konusunda hak sahipleri nelere dikkat etmeli? Tüm bu konuları yıllarca kamuda bu alanda görev yapmış olan konunun uzmanı Serdar Sarıakçalı ile konuştuk.
1- Ne zaman deprem olsa ya da en son bir sel felaketi yaşadık bir kentsel dönüşüm gündeme geliyor. Yıllarca kamuda emek vermiş deneyimli bir bürokrat olarak sizce İstanbul’un kurtuluşu kentsel dönüşüm mü?
İSTANBUL ’UN KURTULUŞU KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE SINIRLANABİLECEK BİR KONU DEĞİL
Sorunun odak noktasında ‘ İstanbul ’un Kurtuluşu ’ sözü olunca, .yıllarını belediyede geçiren emekli bir bürokrat olarak konuya bütüncül bir yaklaşım sergileme adına kısaca bir yanıt vermem istendiğinde İstanbul gibi büyük bir metropolün kurtuluşunu tek bir kaleme sıkıştırmanın mümkün olmadığını söylemem gerekir.
Bugün itibarı ile, Birleşmiş Milletler ve güncel küresel metropol verilerine göre dünyanın en kalabalık şehirleri sıralamasında 18. sırada yer alan bir şehirden söz ediyoruz. Bu anlamda İstanbul ’un kurtuluşu yalnızca Kentsel Dönüşüm demem mümkün değil. Nüfusu kimine göre 20 Milyon kimine göre 30 Milyon olarak telaffuz edilen bu şehrin ülkenin hem ekonomik, hem finansal hem de fiili başkenti olmak gibi nüfusu çeken birçok dinamiği olduğunu biliyoruz. Göç alması nedeniyle İstanbul’un özellikle Cumhuriyet döneminin çok partili sisteme geçmesini takiben sanayileşmenin de bu şehirde teşvik edilmeye devam edildiği de bilinen bir gerçektir. Sanayinin çalışan gereksinimini de Anadolu’dan göç eden kişilerle sağlamaktan başka bir çaresi de yoktu. Göçün başlamasıyla birlikte de işyerlerine yakın yerlerdeki gecekondulaşma da kaçınılmaz bir şekilde kentin vazgeçilmez bir parçası durumuna geldi. Her dönemin siyasi iradesinde de, bir imar planı yapma gibi bir kaygı olmayınca kendi iç dinamiği ile oluşan bu düzensiz yapılaşmanın İstanbul’un günümüzdeki durumuna gelmesini sağladı diyebilirim.
Durum böyle olunca ‘ İstanbul ’un kurtuluşu Kentsel Dönüşüm mü? ’ sorusunun yanıtı bence şudur: İstanbul ’un kurtuluşu Kentsel Dönüşüm ile sınırlanabilecek bir konu değil ama en önemli alt başlıklarından biri de Kentsel Dönüşüm ’dür diyebilirim. Çünkü az önce ister istemez biraz ayrıntısına girerken atıfta bulunduğum bir gecede oluşturulan gecekondu mahallelerinden ve deniz kumundan yapılmış dayanıksız eski binalar ile günümüzdeki İstanbul İlçeleri ’ne dönüşen yapı stoğunun depreme karşı direncini arttıracak tek çözüm Kentsel Dönüşüm ’dür diyebilirim.
2- Nasıl bir Kentsel Dönüşüm olmalı ki, yıllarca aynı yerde yaşamış hak sahipleri gönül rahatlığıyla ‘ işte bu’ diyebilsin?
Bunun için önce hak sahipliği kavramının ne olduğunun net bir şekilde ortaya konulması gerekiyor: Aynı yerde yaşamış hak sahipleri dediğiniz anda ilk akla gelen durum ‘ bir yerde tapuda hak sahibi olmadan bina yapan kişiler ’ akla geldiği için ben de bu noktadan hareketle bir yorum yapacağım.
Hak sahipliği dediğimiz kavramın geçmişini bu şekilde görecek olursak yürürlükteki Kentsel Dönüşüm Mevzuat’ında ‘ işte bu ’ diyebileceğimiz bir çözümün olmadığını da söylemiş oluyoruz aslında. Mülkiyet sorunun olduğu yerde ‘ işte bu ’ denilecek bir çözüm ne yazık ki mümkün değildir.
Bu durumun en güzel örneklerinden birini ne yazık ki; Pınar Mahallesi’nde mülkiyeti İstanbul Büyükşehir Belediyesi ’ne ait olan büyük bir arazide binaları olan kişilere hatırı sayılır bedellerle hisse satışı yapılan yerde yaşadık. Bana göre bir kısım bina sahiplerinin de hisse satışına rağbet etmediği bilinen 983 Ada, 59 Parsel ’de Kentsel Dönüşüm adına bir hareketlilik söz konusu bile olmadı çünkü mülkiyetin devri Kentsel Dönüşüm ’ü hızlandırmak yerine mülkiyetin çoğalmasıyla birlikte durumu daha farklı bir kaosa sürükledi.
Çözüm olması adına bu parselde 18 Uygulaması yapılmadığı için 225 Hektar yerde çok sayıda hissedarın % 50 + 1 gibi bir çoğunluğu sağlama durumu olmadığı gibi bu çoğunluğu sağladığında mevcut yapılaşmanın tamamının memnun olduğu bir Mimari Proje çıkacak mı sorusuna yanıt verecek bir muhatap bulamadıklarından Kentsel Dönüşüm bir hayal olmuş durumdadır mahalleli açısından.
Burada mülkiyet devri yapmak yerine taşınmazın tamamına sahip olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi kendi iştirak şirketi olan KİPTAŞ ’a dönüp :
- Parselin İmar Durumu ’na göre Mimari Proje geliştir ve parsel genelinde nasıl bir yapı stoğu çıkacağını net bir şekilde ortaya koy,
- Parsel üzerindeki bina sahiplerinin de geçmişe yönelik Emlak Beyanları ’nı esas alarak kendisine bir tarihi başlangıç noktası olarak alıp o tarih itibarı kimler ne kadar arsa kullanıyor, bu arsa içindeki bina sayısı ve dairesi kaç tane diye liste oluştur,
- Bunu yaptıktan sonra da, Mimari Proje ’ye göre elde edilebilecek bağımsız bölüm ile var olan bağımsız bölüm arasındaki oranı da ortaya koy,
- Bu aranı gördükten sonra da geniş bir analizi yap ve herkese eşit bir ilke üzerinden hareket ederek sana şu kadar bağımsız bölüm teslim edeceğiz, inşaat için şu kadar katkı payı ödeyeceksin, arsa için de şu kadar katkı payı vereceksin deseydi nasıl olurdu sizce?
Vatandaş da cebinden peşin para çıkmadan yıllara yayılı bir ödeme ile mahallenin dönüşmesine rıza verseydi. Nasıl olurdu diye şimdi ben size sorsam ‘ işte bu ’ der misiniz diye sizin yanıtınız ne olurdu ?
Siz, ‘ işte bu ’ demeseniz de ‘ benim elimden gelen bu kadar olur ’ derdim.
3- Halkın mağdur olmadığı, maksimum oranda kazanç sağladığı daha güvenli bir dönüşüm mümkün mü?
Maksimum kazancın olduğu yerde zarardan da söz ediyorsak orada kazanandan çok kaybedenin kim / ne olduğuna bakılmasında yarar vardır: Bu soruya az önceki soruda Pınar Mahallesi üzerinden verdiğim örnekle yanıt vermiş olduğumu düşünüyorum aslında.
Ancak soru içinde ‘ maksimum oranda kazanç ’ şeklinde dile getirilen kısma yönelik bir yorumda bulunmak isterim.
Bu yorumuma da ‘Kime göre, neye göre maksimum kazanç ’ diye bir soruyla başlamak durumundayım. Bu topraklarda yaşamış insanların / atalarımızın özlü sözlerinden olan ‘ Ne kadar ekmek o kadar köfte. ’ sözü tam da az önceki soruya yönelik ışık tutmaktadır aslında.
Buradaki ekmek İstanbul ise, İstanbul açısından köfte nedir diye soracak olursanız köfte de İstanbul Coğrafyası ’nın sağlayabileceği temiz su stoğudur örneğin … ya da İstanbul ’un ülke için geçmiş tarihlerde yapılan 5 Yıllık Kalkınma Planları ’nda 2000 Yılı için öngörülen en fazla nüfus yoğunluğudur örneğin … ya da bu kez ekmek Kentsel Dönüşüm Proje Alanı olsun köfte de bu alan için onaylı İmar Planı ’ndaki yapılanma koşulları üzerinden elde edilebilecek inşaat alanı olsun örneğin …
Özetle söylemem gerekirse de, maksimum kazancın olduğu yerde maksimum zarardan da söz ediyorsak orada kazanandan çok kaybedenin kim / ne olduğuna bakılmasında yarar vardır derim.
4- Kamu ile hak sahiplerinin yüzde yüz ortak mutabakatı olan bir proje nasıl olur?
Yüzde yüz mutabakat karşılıklı güvenin olduğu yerde yaşanır, güven olmayan yerde mutabakat olmaz : Bir yerde mutabakat olacaksa tarafların birbirine güvenmesi en önemli koşuldur bana göre. Kamu ile hak sahibi diye ayrılan taraflarda ise önemli bir güç dengesizliği vardır. Kamu halk adına idari işlemleri tesis eden kurumdur ve hak sahipleri ( vatandaşlara ) karşı ezici denilebilecek mertebede güçlü konumda olandır. Güçlü olanın da ‘ bana güven ’ demesi yetmez çünkü son yıllarda kamu yöneticileri ve kamu çalışanlarına karşı olan güven kaybı ile ilgili yaşanan örneklere baktığımızda vatandaşın kamuya güveni çok gerilere düşmüştür. Bu nedenle kamunun vatandaşa güven vermesi çok ama çok önem arz etmektedir. Vatandaşın güvenini kazanan kamu bu mutabakatı sağlayabilir. Başka türlü bir mutabakat yapılabilir mi derseniz bence yapılamaz.
5-Hak sahipleri özel şirketler ile anlaşmaya oturduklarında asıl dikkat etmeleri gereken noktalar nelerdir?
Bu sorudaki Hak Sahipleri ’nin ne olduğuna bir açıklık getirmemiz gerekiyor önce. Elinde tapusu olan kişiler zaten malik sıfatıyla hareket ederler. Ancak, tapuda hak sahibi olmadan bina yapan kişiler de ‘ Hak Sahibi ’ tanımına girebilirler ama üzerinde bulundukları tarlanın / arsanın asıl malikinden hisse devri ile malik sıfatını kazanmadığı müddetçe Kentsel Dönüşüm başlatamazlar. Sözü edilen tarlanın / arsanın asıl maliki de üzerinde bu kadar tapusuz kişinin binası var iken Kentsel Dönüşüm başlatacağım demesi de toplumsal bir infial yaratacağı için bu iradeye koymaktan imtina etmesi nedeniyle bu durumda olan yerler ne yazık ki kör düğüm olmuş bir şekilde kendi kaderinin nereye gideceğini beklemektedir.
Dolayısıyla eğer Kentsel Dönüşüm Alanı olarak düşünülen bir yerde eğer tapuda hak sahibi olmadan bina sahibi olan kişilerin yoğun olduğu parseller var ise burada konuya farklı bir açıdan yaklaşmak gerekir.
Bunun için benim çalıştığım böyle iki farklı mahalledeki tapuda hak sahibi olmadan bina sahibi olan kişilerin olduğu parsel ve parsellerin olduğunu ve bu kişilere de :
‘ Kentsel Dönüşüm için bir yüklenici ile masaya oturduğunuzda kullandığınız bina değil sahibi olduğunuz arsa miktarı esas alınır. Bu nedenle öncelikle sizlerin A Kurumu ile görüşüp zeminde kullandığınız arsa miktarının alanını tespit ettirdikten sonra bu alana karşılık gelen arsa payının size satılmasını talep edin. A Kurumu ’u gelen taleplere bakacaktır ve şu soruya yanıt arayacaktır: Arsa Payı almak isteyen kişilerin istediği toplam miktar bizim tapuda sahibi olduğumuz parselin ne kadarını oluşturuyor? Bu hesap ile ellerindeki tapunun % 50 sinden çok fazlasını satın alacak kişi var ise bu çoğunluğun Kentsel Dönüş Mevzuatı ’na göre gerekli yeterliliği sağladığını görecek olurlarsa satış işlemi için düğmeye basacaklardır. Buradaki kritik eşik % 50 den fazla sözüdür çünkü bu çoğunluk sağlandığında parselde Kentsel Dönüşüm başlayacağı için kamu kurumu yetkilileri de ‘ vatandaş istedi arsa payı satışını, ben de deprem kaygısıyla hareket eden bu kişilerin önünü açma adına arsa payı satışı yaptım, arsa payı almayanlar sorununu Kentsel Dönüşüm işini üstlenen yüklenici ile görüşmelerinde çözsünler artık ’ diye düşüneceklerdir. Asıl kaygı depreme karşı dirençli bir yapı stoğu oluşturmak ise bu da doğru bir yaklaşım olacaktır. ’ şeklinde bilgilendirme yaptıktan sonra ‘ biz bu işleri nasıl yürüteceğiz ki, yol yordam bilmiyoruz ’ diyenlerle karşılaşıyoruz doğal olarak. Bu kişilere de ‘ Bize satış işlemini başlatacak ve neticelendirecek şekilde yetkileri içeren bir vekalet verirseniz sizin adınıza satış işlemlerini takip ederiz. Yok vekalet vermeyiz derseniz siz kendiniz kuruma gidip dilekçelerinizi verin. Sonrasında bize dilekçe veren kişilerin listesini ve ne kadar arsa payı istedikleri bilgisini verirseniz bu kuruma yükleniciyi gönderip işi dışarıdan takip ettirebildiğimiz kadar ettiririz. ’ diye yardım elini uzatmaya devam ediyoruz. Kabul edecek olurlarsa tapuda sahibi oldukları arsa payı oranında Kentsel Dönüşüm ’e dahil olmalarını sağlamak istiyoruz yani.
Bu yöndeki çalışmalar öngördüğümüz gibi sonuçlandığında tapuda hak sahibi olmadan zeminde binaları olan kişilerin de Kentsel Dönüşüm ’de söz sahibi olmalarını temin ettikten sonra sorunun en önemli kısmını atlatmış sayıyoruz kendimizi.
Kritik eşik bu şekilde geçildikten sonra sorunuzun ‘ … özel şirketler ile anlaşmaya oturduklarında asıl dikkat etmeleri gereken noktalar nelerdir ? ’ kısmına geldi sıra diye düşünüyorum. Buraya kadar yaptığım açıklamalardan da görüleceği üzere Kentsel Dönüşüm Süreci ’nin iki tarafı var :
- Hak Sahibi ( Tapulu ya da tapusuz )
- Yüklenici ( Kamu ya da özel )
Ancak az önce Kamu – Hak Sahibi arasındaki güç dengesinin orantısız olduğundan söz ettiğim gibi Kamu ’nun yerine Özel Şirket ’in geçmesiyle iki taraf arasındaki güç dengesi yine orantısız olduğu için arada bir arabulucunun olması gerektiği düşüncesinden hareketle ben ve benim gibi kişiler bu görevi üstleniyor bir anlamda. Mevzuat çerçevesinde tarafların haklarının ne olduğunu anlatıp bu haklarına zarar vermeyecek şekilde işin doğrusunun ne olacağını söyleyen bu bakış açısıyla sürecin sağlıklı bir şekilde yürümesini sağlamış oluyoruz.
Buraya kadar anlattıklarımdan da görüleceği üzere bunca yıllık tecrübemle Kamu – Hak Sahibi ya da Özel Şirket – Hak Sahibi arasındaki güç dengesindeki orantısızlığı giderme adına aradaki dengeyi kuruyorum diyebilirim.
Tarafların da işine gelen bu sürecin Sarıyer ’in iki mahallesindeki örneklerini gösterme adına yaptığımız çalışmaların da sonuna geldiğimizi ifade etmek isterim.
